Autor: arno@konnegen-rechtsanwalt.de

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Wann ist ein Zweifamilienhaus maklerrechtlich ein Einfamilienhaus? Verstoß gegen Halbteilungsgrundsatz? Maklerprovision?

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung folgenden Grundsatz aufgestellt:

Handelt es sich nach der objektiven Beschaffenheit nicht um ein Einfamilienhaus, genügt für die Anwendung des Halbteilungsgrundsatzes nicht, wenn der Kaufinteressent die beabsichtigte Nutzung als Einfamilienhaus erst nach Abschluss des Maklervertrags offenlegt. Folgerichtig hat der BGH den zwischen dem Makler und dem beklagten Käufer geschlossenen Maklervertrag nicht gemäß § 656c Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 BGB wegen Verstoßes gegen den Grundsatz der hälftigen Teilung der Maklerprovision als unwirksam eingestuft und der Makler erhält seine Provision.

BGH, Pressemitteilung Nr. 127/2026 v. 16.07.2026 – Urteil – Az.: I ZR 111/25

Sachverhalt:

Der als Immobilienmakler tätige Kläger vermittelte dem Beklagten auf der Grundlage eines zwischen den Parteien geschlossenen Maklervertrags ein Grundstück mit aufgebautem Haus. Die als vermietetes Zweifamilienhaus inserierte Immobilie besteht aus zwei Wohneinheiten, die im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses an zwei Mietparteien vermietet waren. Im notariellen Kaufvertrag wurde die Immobilie als Zweifamilienhaus bezeichnet.  

Der Kläger verlangt vom Beklagten die Zahlung einer Maklerprovision in Höhe von 6 % des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer. Der Beklagte hält den Maklervertrag wegen Verstoßes gegen den Halbteilungsgrundsatz für

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Ende des Einwurfeinschreibens als Zugangsnachweis für Schreiben wie z.B. Kündigungen oder Einladungen zum bEM

Das Bundesarbeitsgericht (BAG) hat entschieden, dass das Einwurfeinschreiben nicht geignet ist, den Nachweis für den Zugang von Schreiben, wie z.B. Kündigungen oder Einladungen zur Teilnahme an einem betrieblichen Eingliederungsmanagement, zu erbringen (BAG, Urt. v. 07.05.2026 – Az.: 2 AZR 184/25) und hat die Revision der beklagten Arbeitgeberin als unbegründet zurückgewiesen.

Die Entscheidungsgründe sind noch nicht veröffentlicht, aber das BAG hat die beiden Vorinstanzen (ArbG Hamburg, 3. Juli 2024, Az.: 13 Ca 225/23, Urteil; LAG Hamburg, Urt. v. 14.07.2025, Az.: 4 SLa 26/24) bestätigt:

2 AZR 184/25

Das Einwurfeinschreiben ist damit als Zugangsanchweis, zumindest im Arbeitsrecht, ungeeignet.

Hinweis für die Praxis: Alternativ zur Zustellung durch die Post empfiehlt sich die Zustellung durch persönliche Übergabe am Arbeitsplatz, mit Empfangsquittung oder die Zustellung durch Boten und Einwurf in den Briefkasten, mit vorheriger Dokumentation des Kuvertierens, aber unter Beachtung der Verschwiegenheitspflicht. Noch besser: Zusätzlich wir der Bote von einem Zeugen begleitet, der den gesamten Vorgang vom Kuvertieren bis zur Zustellung mittels Unterschrift dokumentiert. Alls weietere Alternative kommt noch die Aufzeichnung (Videobeweis) des gesamten Zustellvorgangs, einschließlich des Kuvertierens und dem Anbringen der Unterschriften auf dem Dokument in Betracht.

Die Entscheidung der II. Instanz: Das Berufungsgericht

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Arbeitsvertrag – Freistellungsklausel bei Kündigung als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam

Eine Allgemeine Geschäftsbedingung, nach der der Arbeitgeber berechtigt ist, den Arbeitnehmer im gekündigten Arbeitsverhältnis bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unter Fortzahlung der Vergütung von der Arbeitsleistung freizustellen, ist unwirksam, weil sie den Arbeitnehmer unangemessen iSv. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB benachteiligt.

Mit seiner Klage hat der Kläger zuletzt noch Nutzungsausfallentschädigung für August bis November 2024 iHv. monatlich 510,00 Euro brutto verlangt. Er hat ua. geltend gemacht, seine Freistellung sei zu Unrecht erfolgt.

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Terminhinweis – Wann ist ein Zweifamilienhaus maklerrechtlich ein Einfamilienhaus? Verstoß gegen Halbteilungsgrundsatz? Maklervertrag unwirksam? Verliert Makler mn Anspruch auf Maklerprovision? Verhandlungstermin 21.05.2026 um 09:00 Uhr

Am 21.05.2026 um 09:00 Uhr verhandelt der Bundesgerichtshof zur Reichweite des Halbteilungsgrundsatzes, Teilung der Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer in § 656c BGB: Gilt dieser auch dann, wenn ein tatsächlich aus zwei Wohneinheiten bestehendes Haus angeboten und gekauft wird, der Makkler für und Käufer und Verkärufer tätig wird, der Käufer das Haus als Einfamilienhaus nutzen will, das dem Makler erst, nach Abschluss des Makkervertrags über das Internet, mitteilt? 

BGH, Pressemitteilung Nr. 009/2026 vom 13.01.2026 – Az.: I ZR 11/25

Sachverhalt:

Der als Immobilienmakler tätige Kläger vermittelte dem Beklagten auf der Grundlage eines zwischen den Parteien geschlossenen Maklervertrags ein Grundstück mit aufgebautem Haus. Die als vermietetes Zweifamilienhaus inserierte Immobilie besteht aus zwei Wohneinheiten, die im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses an zwei Mietparteien vermietet waren. Im notariellen Kaufvertrag wurde die Immobilie als Zweifamilienhaus bezeichnet.  

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Arbeitsvertragliche dynamische Bezugnahmeklausel – Wechsel des Arbeitnehmers in neues Tarifgebiet – Ende der Dynamik ab diesem Zeitpunkt

 

BAG, Urt. v. 11.12.2024, 4 AZR 44/24

Sachverhalt

Der Kläger war seit 1990 bei der Beklagten beschäftigt, ist nicht gewerkschaftlich organisiert. Der Arbeitsvertrag („Einstellungsnachricht“ 1990) verweist mit einer Bezugnahmeklausel auf die „Tarifbestimmungen für Arbeiter der Metallindustrie in Nordwürttemberg/Nordbaden“ MTV NW/NB sowie Betriebsordnung und Betriebsvereinbarungen.

Die Bezugnahmeklausel hat folgenden Wortlaut:

„Für Ihr Arbeitsverhältnis gelten die gesetzlichen Vorschriften, die Tarifbestimmungen für Arbeiter der Metallindustrie in Nordwürttemberg und Nordbaden sowie die Betriebsordnung und die Betriebsvereinbarungen unseres Unternehmens.“

Die Beklagte ist Mitglied sowohl bei Südwestmetall (Baden-Württemberg) als auch bei PfalzMetall (Rheinland-Pfalz).

Der Kläger war zunächst in Baden-Württemberg tätig und nach dortigen Tarifverträgen bezahlt. 2021 erfolgte die Versetzung nach Rheinland-Pfalz im Rahmen des Direktionsrechts (§ 106 GewO) zum 01. Oktober. Der Kläger erhielt die Vergütung ab dann nach dem Tarifvertrag Rheinland-Pfalz, allerdings unterhalb des nach dem MTV NW/NB zugesagten „Alterssicherungsbetrags“. „Arbeitsvertragliche dynamische Bezugnahmeklausel – Wechsel des Arbeitnehmers in neues Tarifgebiet – Ende der Dynamik ab diesem Zeitpunkt“ weiterlesen

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Krank im Urlaub – Wann ist der Beweiswert einer im Nicht-EU-Ausland erstellten Arbeitsunfähigkeitsbescheinigung erschüttert und entfällt der Anspruch auf Entgeltfortzahlung im Krankheitsfall?

BAG, Urt. v. 15.01.2025, 5 AZR 284/24

Grundsatz:

Das BAG hält auch in dieser Entscheidung an dem Grundsatz fest, dass einer Arbeitsunfähigkeitsbescheinigung, die in einem Land außerhalb der Europäischen Union ausgestellt wurde, hier in Tunesien, grundsätzlich der gleiche Beweiswert zukommt, wie einer in Deutschland ausgestellten Bescheinigung. Das ist gilt aber nur dann, wenn die Bescheinigung erkennen lässt, dass der ausländische Arzt zwischen einer bloßen Erkrankung und einer mit Arbeitsunfähigkeit verbundenen Krankheit unterschieden und damit eine den Begriffen des deutschen Arbeits- und Sozialversicherungsrechts entsprechende Beurteilung vorgenommen hat  (Urteil RN 14).

Beweiswert der im Nicht-EU-Ausland ausgestellten AU-Bescheinigung erschüttert?

Der Beweiswert Bescheinigung kann erschüttert sein, wenn nach der vorzunehmenden Gesamtbetrachtung des zu würdigenden Einzelfalls Tatsachen vorliegen, die zwar für sich allein betrachtet den Beweiswert der AU-Auslandsbescheinigung nicht erschüttern, in der zusammenfassenden Gesamtschau aber ernsthafte Zweifel am Beweiswert der Bescheinigung begründen. Bei der Bewertung gelten die gleichen Grundsätze wie bei einer in Deutschland ausgestellten Arbeitsunfähigkeitsbescheinigung.

Kurzgefasst:

Die Revision der Beklagten war erfolgreich. Das BAG sieht den Beweiswert der Nicht-EU-AU-Bescheinigung als erschüttert an. Dabei war entscheidend, dass der tunesische Arzt am 7. September 2022 „schwere Ischialbeschwerden im engen Lendenwirbelkanal“ diagnostizierte und dem Kläger für 24 Tage Arbeitsunfähigkeit bescheinigte, zugleich die Notwendigkeit häuslicher Ruhe und das Verbot, sich bis zum 30.September 2022 zu bewegen und zu reisen, attestierte, ohne eine Wiedervorstellung anzuordnen.

Der Kläger aber, Entgegen den ärztlichen Anordnungen, bereits einen Tag nach der attestierten Notwendigkeit häuslicher Ruhe und des Bewegungs- und Reiseverbots ein Fährticket für den 29. September 2022 buchte und an diesem Tag die lange Rückreise nach Deutschland, per Auto und Fähre, antrat. Zudem hatte er bereits in den Jahren 2017 bis 2020 dreimal unmittelbar nach seinem Urlaub Arbeitsunfähigkeitsbescheinigungen vorgelegt.

Sachverhalt:

Der Kläger, ein Lagermitarbeiter, seit Mai 2002 bei der Beklagten zu einem durchschnittlichen Bruttomonatsgehalt von zuletzt 3.612,94 Euro beschäftigt. In den Jahren 2017, 2019 und 2020 legte er

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Kündigung – Einwurfeinschreiben – kein Anscheinsbeweis für Zugang des Kündigungsschreibens bei fehlender Vorlage der Reproduktion des Auslieferungsbelegs

Nur die Vorlage von Einleiferungsbeleg und Sendungsverlauf des Einwurf-Einschreibens reichen nicht für die Annahme des Zugangs im Wege des Anscheinbeweises aus.

BAG, Urt. v. 30.01.2025 – 2 AZR 68/24

Kurzgefasst: Der Arbeitgeber versendet die Kündigung mit Einwurfeinschreiben. Der Arbeitnehmer bestreitet den Zugang des Kündigungsschreibens. Der Arbeitgeber legt im Kündigungsschutzprozess nur den Einlieferungsbeleg und die Darstellung des Sendungsverlaufs vor, nicht aber eine Reproduktion des Auslieferungsbelegs. Das BAG hat danach entschieden, dass die bloße Vorlage von Einlieferungsbeleg und die Darstellung des Sendungsverlaufs des Einwurf-Einschreibens für sich allein genommen – ohne Vorlage der Reproduktion des Auslieferungsbelegs – keinen Anscheinsbeweis für einen Zugang der eingelieferten Postsendung beim Empfänger begründen. Das Bundesarbeitsgericht hat der Kündigungsschutzklage daher stattgegeben.

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Einfamilienhaus ist maklerrechtlich auch mit Anbau ein Einfamilienhaus – Verstoß gegen Halbteilungsgrundsatz über Provisionszahlung führ zur Unwirksamkeit des Maklervertrags. Das auch dann, wenn die Ehefrau des Verkäufers den Makler beauftragt. Makler hat dann keinen Anspruch auf Maklerlohn

Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz über die Maklerprovision bei Kauf eines Einfamilienhauses durch Verbraucher führt zur Unwirksamkeit des Maklervertrags und damit auch der Provisionsvereinbarung. Makler hat dann keinen Provisionsanspruch.

BGH, Urteil v. 06.03.2025 – I ZR 32/24

Kurzgefasst: 

Der Bundesgerichtshofs hat über die Voraussetzungen eines Verstoßes gegen den in § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB vorgesehenen Grundsatz der hälftigen Teilung der Maklercourtage entschieden, der den Fall betrifft, dass der Makler sowohl für den Verkäufer als auch für den als Verbraucher handelnden Käufer eines Einfamilienhauses tätig wird. Dabei hat er auch entschieden, dass ein Einfamilienhaus – mit Einliegerwohnung und mit einem 1/5 der Gesamtfläche umfassenden Büroanbau – nach dem Gesamteindruck maklerrechtlich unter § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB fällt, der die Vereinbarung zur Zahlung des Maklerlohns je zur hälfte von Käufer und Verkäufer vorschreibt. Der Verstoß gegen den Grundsatz der hälftigen Teilung des Maklerlohns fürht daher zur Unwirksamkeit des Maklervertrags

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Grundstückskauf mit Doppelhaushälfte – nur Käufer zahlt Maklerlohn – Verstoß gegen Halbteilungsgrundsatz und Rückforderung der Provision vom Makler zu 100 %

BGH, Urteil vom 6. März 2025 – I ZR 138/24

Gesamtnichtigkeit einer Vereinbarung über die Maklerkosten

Kurzgefasst: § 656d BGB kommt auf jede Vereinbarung zur Anwendung, die eine Partei des Kaufvertrages, die nicht auch Partei des Maklervertages ist, zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn an den Makler verfplichtet. Die Vereinbarung verstößt dann gegen den Halbteilungsgrundsatz, wenn die Partei, die den Maklervertrag geschlossen hat, nicht zumindest Provision in der Höhe zahlen muss, in der die Vertragspartei des Immobilienkaufvertrages, die nicht Partei des Maklervertrage ist, Provision an den Makler zahlen muss (Halbteilungsgrundsatz). Der Makler muss die von der Partei des Immobiliienkaufvertrags, die nicht Partei des Maklervertrages ist, erhaltene Provision zurückzahlen.

Die Entscheidung:

Der Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein zur Nichtigkeit der entsprechenden

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Kündigung mit unwiderruflicher Freistellung – Grundsätzlich muss Arbeitnehmer vor Ablauf der Kündigungsfrist kein neues Arbeitsverhältnis eingehen und Arbeitgeber muss Gehalt bis Fristende zahlen

Das Bundesarbeitsgericht (BAG, Urt. 12.02.2025, 5 AZR 127/24). ) hat entschieden, dass ein Arbeitnehmer, der vom Arbeitgeber während der Kündigungsfrist unwiderruflich von der Arbeit freigestellt wird, nicht verpflichtet ist, bereits vor Ablauf dieser Frist ein neues Arbeitsverhältnis einzugehen, um dem Arbeitgeber Kosten zu sparen (§ 615 Satz 2 BGB).

Der Kläger war seit November 2019 bei der Beklagten beschäftigt, zuletzt als Senior Consultant gegen eine monatliche Vergütung von 6.440,00 Euro brutto. Die Beklagte kündigte das Arbeitsverhältnis mit Schreiben vom 29. März 2023 ordentlich zum 30. Juni 2023 und stellte den Kläger unter Einbringung von Resturlaub unwiderruflich von der Pflicht zur Erbringung der Arbeitsleistung frei. Der Arbeitgeber verlangte vom Arbeitnehmer, sich frühzeitig auf von ihm übermittelte 43 Stellenangebote von Jobportalen

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