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Offene Immobilienfonds - Schadensersatz - Anlegerin schließt Vergleich vor dem Landgericht Berlin
Eine Anlegerin erwarb über die Commerzbank Fondsanteile an dem Morgan Stanley P2 Value Fonds. Die Anlegerin wollte das Geld sicher und nur kurzfristig anlegen, da sie beabsichtigte alsbald mit dem Geld eine Immobilie zu erwerben. So wurden der Anlegerin die Fondsanteile auch von der Commerzbank als sicher und liquide verkauft. Auf die Möglichkeit der Einstellung der Rücknahme von Anteilen und Schließung des Fonds und damit auf eine mögliche Illiquidität wurde die Anlegerin nicht aufgeklärt. Nach der Schließung des Fonds konnte die Anlegerin die Anteile nicht zurückgeben. Zudem erfolgten mehrer Abwertungen des Fondsvermögens. Um weningstens noch das in den Anteilen verbliebene Kapital zu retten, verkaufte die Anlegerin die Anteile freihändig über die Börse. Nun erhält sie zumindest einen Teil des erlittenen Schadens ersetzt (Quell: F.A.Z. v. 25. September 2010).
Medienfonds V. 4. - Rückabwicklung und Schadensersatz wegen Falschberatung - OLG München Urteil v. 02. August 2010 - Az.: 19 U 2180/10
Der Kläger beteiligte sich nach Beratung durch einen Mitarbeiter der Beklagten im Jahre 2004 mit 50.000,00 Euro zuzüglich 5 % Agio an der "Film & Entertainment V. Medienfonds 4" GmbH & Co. KG. Der Kläger zahlte 29.750,00 Euro Eignekapitalanteil, die restlichen 22.750,00 Euro wurden finanziert. Die Hälfte des Agios wurde dem Kläger von der Beklagten zurückerstattet. Auf dem Deckblatt des Prospektes befindet sich in Grossbuchstaben die Bezeichnung als "Garantiefonds". In dem Prospekt wird sodann näher erläutert, dass es sich hierbei um eine Schuldübernahme einer Bank zugunsten der Fondsgesellschaft handelt. In dem Prospekt wurde weiter ausgeführt, dass die mit der Eigenkapitalvermittlung beauftragte V. Beratung für Banken AG das Recht haben sollte, für die Eigenkapitalvermittlung Dritte als Vertriebspartner einzusetzen. Die V. AG selbst sollte für die Eigenkapitalvermittlung bei V. 4 eine Vergütung von 4,9 % des Kapitals plus 5 % Agio, für die Übernahme der Platzierungsgarantie 2 % und für die Vermittlung der Finanzierungen weitere 2 % des Kommanditkapitals erhalten.
Die Beklagte erhielt für den Vertrieb von V. 4 einschließlich Agio mindestens eine Vertriebsrovison zwischen 8,45 % und 8,72 % der jeweiligen Zeichnungssumme. Vor der Zeichnung des Klägers wurden verschiedene Presseberichte veröffentlicht, in denen das steuerliche Anerkennungsrisiko bei Medienfonds problematisiert wurde. Über beides wurde der Kläger von der Beklagten nicht aufgeklärt.
Die wiederholte Beweisaufnahme durch das Berufungsgericht hat die Behauptungen des Klägers, er sei über die Umstände der Garantie, die kritischen Presseveröffentlichungen zur steuerlichen Anerkennungsfähigkeit des Beteiligungsmodels und über die der Beklagten bei Zeichnung zufließenden Provisionen nicht aufgeklärt worden. In dem Beratungsgespräch war die "Garantie" so erläutert worden, dass der Kläger daraus am Ende der Anlagezeit jedenfalls 115 % der Anlagesumme zurückbekomme. Das Oberlandesgericht folgte dem Kläger darin, dass das von ihm nur so verstanden werden konnte, dass durch die "Garantie" sein eigenes Kapital abgesichert sein sollte, eher also gegen die Bank einen eigenen und unmittelbaren Anspruch haben sollte. Tatsächlich galt die Garantie nur dem Fonds selbst, nicht gegenüber dem einzelnen Anleger (Beratungsfehler 1). Dass der Kläger nicht auf die Monate vor der Zeichnung der Anteile auf in der F.A.Z., im Handelsblatt und in Die Welt erschienene kritische Artikle hingewiesen worden ist, in denen sogar konkret auf einen sog. Medienerlass und ein Schreiben des Bundsministeriums der Finanzen an die obersten Finanzbehörden hinsichtlich der steuerlichen Unsicherheit Bezug genommen worden ist, hat das Oberlandesgericht ebenfalls als Pflichtverletzung des Beratungsvertrags angesehen (Beratungsfehler 2). Schließlich ebenso fehlerhaft war das Verschweigen der Provisionen, die die Beklagte bei Zeichnung des Fonds durch den Kläger erhielt (Beratungsfehler 3).
Das Oberlandesgericht hat die Bekalgte verurteilt, dem Kläger sein eingesetztes Kapital zu erstatten, den Kläger von alllen Verbindlichkeiten bezüglich des von ihm bei der Bank aufgenommenen Darlehens feizustellen und, dass die Beklagte verpflchtet ist, den Kläger von allen weiteren Folgeschäden freizustellen, die aus der vom Kläger gezeichneten Beteiligung an der Film- und Entertainment V. Medienfonds GmbH & Co. KG im Nennwert von 50.000,00 Euro resuliteren und ohne diese Zeichnung nicht eingetreten wären.
GEHAG Berlin / Prospekthaftung bei geschlossenen Immobilienfonds
BGH - Az.: II ZR 66/08 - Urteil v. 22. März 2010
Die Beklagte, GAHAG GmbH, hatte als Gründungsgesellschafterin den GEHAG-Fonds 11 und weitere gleichartige Fonds aufgelegt. Mehrheitsgesellschafter der GEHAG war das Land Berlin. Fondszweck war die Errichtung von Wohnanlagen - überwiegend im sozialen Wohnungsbau - sowie deren Vermietung. Das Land Berlin bezuschusste die Mieten teilweise, mit einer Bewilligung von 15 Jahren ab Bezugsfertigkeit. Zu Beginn des Jahres 2003 beschloss der Berliner Senat auf die Anschlussförderung, wegen der desolaten finanziellen Situation des Landes Berlin, zu verzichten, jedenfalls für die Fonds, bei denen die Grundförderung nach dem 30.12.2002 endete, zu denen u.a. auch der GEHAG-Fonds 11 gehörte.
Die Klägerin verlangt wegen Prospektmängeln u.a. Ersatz ihrer Einlage und Freistellung von der quotalen Haftung für das von der Gesellschaft aufgenommene Bankdarlehen. Landgericht und Kammergericht haben die Klage abgewiesen, zwar hat das Kammergericht einen Prospektfehler angenommen, weil die Anschlussförderung als gesichert dargestellt worden sei, die Klage hat es aber mit der Begründung abgewiesen, der Fehler sei nicht ursächlich für die Beitrittserklärung gewesen. Die Klägerin wendet sich mit ihrer Revision dagegen sowie gegen die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass wegen der Darstellung der quotalen Haftung der Anleger für Schulden des Fonds kein Prospektfehler anzunehmen sei.
Der Budesgerichtshof hat dem Berufungsgericht darin zugestimmt, dass anders als die Darstellung der quotalen Haftung die Prospektformulierungen zur Anschlussförderung fehlerhaft sind, da letztere den Eindruck erweckten, als sei die Anschlussförderung gesichert, obwohl es tatsächlich keinen Rechtsanspruch darauf gegeben habe. Diese Unrichtigkeit iSd. der Prospekthaftungsrechtsprechung gelte auch dann - so der BGH - wenn man mit dem Berufungsgericht davon ausgehe, dass bei der Zeichnung der Fonds in der ersten Hälfte der 90er Jahre allgemein erwartet wurde, das Land Berlin werde den zozialen Wohnungsbau weiterhin fördern. Gemäß der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshof hat auch der II. Senat angenommen, dass eine fehlerhafte Aufklärung nach der Lebenserfahrung ursächlich für die Anlageentscheidung ist. Bei einem zutreffenden Hinweis auf die rechtliche Ungewissheit der Anschlussförderung wäre es für einen durchschnittlichen Anlageinteressenten durchaus vernünftig gewesen, nicht in dieses Vorhaben zu investieren. Der Anleger habe ohne die Anschlussförderung zwar Steuern sparen können, riskierte aber, dass bei Ausbleiben der Anschlussförderung nach 15 Jahren der Fonds insolvent wurde und das Kapital verloren wäre. Dem standen keine adäquaten Gewinnchancen gegenüber, was die Beklagte mit folgender Erklärung selbst eingeräumt hat: "Ohne Anschlussförderung hätte kein Investor dieser Welt auch nur eine einzige Wohnung in Berlin in diesem Marktsegment gebaut."
Weiter heißt es: Das Recht des Anlegers, das Für und Wider selbst abzuwägen und seine Anlageentscheidung in eigener Verantwortung zu treffen, wird in diesen Fällen auch durch unzutreffende Infomationen über Umstände, für deren Eintritt nur eine geringe Wahrscheinlichkeit besteht, beeinträchtigt.
Der für das Gesellschaftsrecht zuständige II. Senat hat diesen und 10 weitere Fälle unter Aufhebung der Urteile zur weiteren Sachaufklärung zurückverwiesen, da die Beklagte die Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens nicht widerlegt hat und noch von der Beklagten angebotene Beweise zu erheben sind.
Die Entscheidungsgründe sind noch nicht veröffentlicht. Quelle: Pressestelle Bundesgerichtshof, Karlsruhe, Mitteilung vom 22. März 2010.
Kick-Back-Zahlungen bei Beitritt zu Medienfonds - OLG Rechtsprechung uneinheitlich
1. OLG Dresden - Az..: 8 U 1240/08 - Urteil v. 24. Juli 2009
Der Kläger beteiligte sich im Jahr 2001 an einem Medienfonds, er wurde nicht über Kick-Back-Zahlungen aufgeklärt. Das OLG Dresden verneinte einen Anspruch des Anlegers wegegen unterlassener Aufklärung und Inforamition von Kick-Back-Zahlungen und setzte sich damit in Widerspruch zur Rechtsprechung des BGH aus dem Jahr 2009. Trotz objektiver Verpflichtung zur Aufklärung von Bank und Anlageberater und zur Offenlegung der Kick-Back-Zahlungen, hätten diese weder vorsätzlich noch fahrlässig gehandelt, sondern seien einem "unvermeidbarem Rechtsirrtum" erlegen. Das deshalb, so das OLG, da weder Bank noch Berater im Jahr 2001 die Wertung des BGH im Jahr 2009 bekannt gewesen sei. (Revision zum BGH zugelassen - BGH - Az.: II ZR 258/09)
Kommentar: Eine wenig überezugende Entscheidung, da es bei konsequenter Anwendung dieser Argumentation niemals zu der BGH-Rechtsprechung hinsichtlich der Offenlegungspflicht von Kick-Back-Zahlungen gekommen wäre.
2. OLG Karlsruhe - Az.: 17 U 371/08 - Urteil v. 03. März 2009
Auch in dem dieser Entscheidung zugrunde liegendem Fall wurden anlässlich einer Beteiligung an einem Medienfonds Kick-Back-Zahlungen nicht offengelegt. Anders als das OLG Dresden ist das OLG Karlsruhe dagegen der Auffassung, dass allein der Umstand der Unkenntnis der BGH-Rechtsprechung aus dem Jahr 2009 nicht dazu führt, ein Verschulden im Jahr 2001 entfallen zu lassen, denn die Bank hätte bereits im Jahr 2001 damit rechnen müssen, dass auch bei geschlossenen Fonds eine entsprechende Aufklärungspflicht besteht. |
